Несмотря на то, что девелоперы и проектировщики находятся в одной лодке и вместе работают над одним проектом, они часто отчаянно гребут в разные стороны. Давайте поговорим о том, как согласовать их действия, чтобы на выходе получить экономически успешный проект.
Девелоперский бизнес отличается высокими рисками, ведь маркетологам достаточно совсем немного ошибиться, чтобы проект стал провальным. Если раньше 10%-ная погрешность в определении затрат на объект не была существенной и легко покрывалась, то теперь от этих 10% может зависеть, входить в проект или отказываться от него. Перейдем к сути.
Особенность традиций отечественного проектирования такова — от проектировщиков никогда не требовалось разбираться в стоимости строительства. Поэтому подавляющее большинство проектных компаний считают, что их компетентность строго ограничивается грамотными проектными решениями и отсутствием нарушений строительных норм. Мол, с деньгами пусть разбираются девелоперы, а если здание оказалось чрезмерно дорогим, то девелопер сам виноват, ведь ему нужно было раньше думать над техническим заданием и полнее формулировать свои требования.
Умение проектировщиков готовить сметы после проектирования не является демонстрацией профессионализма в ценообразовании, поскольку сметы определяют цену проекта постфактум, и сметчики никак не влияют на проектные решения в процессе разработки документации.
Бесспорный факт таков — консервативные проектные организации ничего не знают и даже не стремятся разобраться в тонкостях формирования стоимости строительства. В лучшем случае они могут различить границу дорого/дешево в фасадах и отделочных материалах.
Вследствие этого, происходит следующее:
- Девелопер не может определить цену объекта, пока проектировщик не выполнит полный проект, не выдаст спецификации, а генподрядчик не выполнит по ним расчет.
- Поскольку часто строительные работы начинаются раньше, чем будет выпущена рабочая документация, девелопер проводит тендер и заключает договор на строительство с ценой за квадратный метр.
- При этом генподрядчик вносит изменения в рабочую документацию, чтобы выполнить свои обязательства.
- Как следствие, проектировщик перестает быть ценным и полезным партнером в жизненном цикле объекта, а превращается в некую обузу, без которой не обойтись.
Как следствие, за все в ответе оказывается девелопер, с какой стороны не посмотри. Ведь он определяет бюджет проекта, основываясь преимущественно на своем опыте, зачастую переоценивая или недооценивая проект. Кроме того, он платит проектировщику за работу, которая не имеет большой ценности для девелопера. Девелопер переплачивает генподрядчику, поскольку тот закладывает свои риски при отсутствии полного проекта (или меняет проектные решения на более бюджетные). И он же расплачивается за все в случае неблагоприятной судьбы проекта в целом. Согласитесь, это слишком большая цена за то, что проектная компания слабо ориентируется в ценообразовании?
Я не раз проводил опрос среди конкретных инженеров-проектировщиков, пытаясь узнать, имеют ли они хоть какое-то представление о разнице в стоимости того или иного проектного решения, которое они принимают. И должен со всей ответственностью сказать, что ни один из них не смог мне сказать ничего определенного, поэтому можно сделать вывод, что обучить «линейных» проектировщиков пониманию вопросов ценообразования вряд ли возможно. Как же должно быть все построено?
Могу привести два примера, как мы поступаем в нашей проектной компании.
- Кроме ГИПа и главного конструктора над проектом трудится руководитель с обширным опытом участия в строительных тендерах, который ориентируется в стоимости технических решений. На этапе концептуальной проработки он корректирует проектные решения, если они не соответствуют уровню объекта или пожеланиям девелопера.
- Мы используем программу, которая позволяет с достаточной точностью определить стоимость строительства объекта. В ней можно увидеть, как меняется стоимость объекта при изменении, к примеру, толщины плиты перекрытия с 200 на 180 мм или при переходе от стояковой системы отопления к лучевой. Программа позволяет принять экономически оправданные решения в самом начале проекта.
Мы считаем, что одной из долгосрочных целей развития проектного бизнеса является проектирование здания с заранее определенной стоимостью его реализации, тогда можно ожидать, что ценность проектных организаций вырастет, а жизнь девелоперов станет намного более предсказуемой и безопасной.
